SURABAYA - Adanya kerugian yang diderita Suryandu dan beberapa konsumen yang
telah membeli property Kondotel The Eden Kuta, terungkap di persidangan.
Kerugian
itu, diungkapkan tiga orang saksi yang dimintai keterangan pada
persidangan yang terbuka untuk umum, Rabu (17/11/2021) diruang Garuda 2
Pengadilan Negeri (PN) Surabaya
Tiga orang
saksi yang dimintai keterangan dimuka persidangan itu bernama Suryandaru
sebagai saksi pelapor, Tommy Sugianto dan Lie Anto Yoga.
Dari
tiga orang yang dihadirkan Jaksa Penuntut Umum (JPU) itu, hanya
Suryandaru yang memberikan keterangan melalui video call, untuk Tommy
Sugianto dan Lie Anto Yoga hadir di persidangan.
Meski
diperiksa satu persatu, namun tiga orang saksi tersebut mengatakan
bahwa ada luasan bangunan yang tidak sesuai antara di brosur dengan yang
tertera di sertifikat maupun Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB).
Saksi
pertama yang mengungkap adanya perbedaan luas bangunan antara yang
tertera di brosur dengan yang di PPJB atau sertifikat yang lain adalah
Tommy Sugianto.
Diawal kesaksiannya, sebelum
menceritakan luasan bangunan yang ia terima, Tommy Sugianto mengatakan,
awalnya tidak tertarik untuk membeli kondotel yang ditawarkan tim
marketing saat itu.
"Awalnya, saya tidak
tertarik untuk membeli kondotel The Eden Kuta. Waktu itu, saya bersama
keluarga sedang jalan-jalan di Galaxy Mall dan melihat ada pameran
property disana," ujar Tommy.
Saya, lanjut
Tommy, mulai tertarik untuk membeli kondotel The Eden Kuta, karena
presentasi salah satu marketing. Dan marketing itu menjelaskan tentang
adanya pasive income jika membeli property Kondotel The Eden Kuta.
"Lalu,
siapa yang melayani anda waktu itu? Apakah orang yang menjelaskan ke
anda tersebut anak buah atau karyawan terdakwa Stepanus?," tanya hakim
Suparno.
Tommy Sugianto pun menjawab bukan. Masih menurut kesaksian Tommy, marketing itu juga menjelaskan Return On Investment (ROI).
"ROI
yang ditawarkan ke saya jika membeli kondotel The Eden Kuta sebesar 9
persen sampai 10 persen. Bahkan, bisa mencapai 12 persen setahunnya,"
ungkap Tommy dipersidangan.
Bukan hanya ROI dan
keuntungan yang dirasakan jika membeli kondotel. Pada persidangan ini,
Tommy juga bercerita, bahwa para pembeli akan mendapatkan luasan
bangunan yang sesuai dengan nilai investasi yang akan dikeluarkan.
Lalu,
berapa luas bangunan yang ia terima jika membeli kondotel The Eden
Kuta? Lebih lanjut Tommy menjelaskan, bahwa luas bangunan yang ia
peroleh adalah 30 M².
"Waktu itu, luas bangunan
yang saya dapat adalah 30 M². Harga yang saya bayarkan Rp. 670 juta.
Pembelian dilakukan April. Karena saya membeli secara kredit, maka harga
berubah menjadi Rp. 900 juta," kata Tommy.
Ketika
menerima sertifikat, sambung Tommy, baru saya tahu jika luas bangunan
25,8 M². Saat saya mendapatkan luasan 25,8 M², hal ini kami tanyakan ke
para pembeli yang lain dan para pembeli juga mendapatkan luasan yang
sama yaitu 25,8 M².
Erentua Damanik, salah satu
hakim anggota yang ikut memeriksa dan memutus perkara ini kemudian
bertanya ke saksi, apakah saksi pernah melakukan penghitungan ulang
dengan luasan yang hanya 25,8 M²? Atas pertanyaan ini, Tommy pun
menjawab tidak pernah.
Luas bangunan yang hanya
25,8 M² juga dibenarkan Lie Anto Yoga. Dalam kesaksiannya, Lie Anto
Yoga yang hanya diperiksa tak lebih dari 10 menit ini menuturkan, di
brosur tertera luas bangunan ± 30 M².
"Namun,
PPJB yang tertera 25,8 M². Untuk kondetel yang saya beli tipenya Duluxe
Standart seharga Rp. 750 juta. Pembayaran dilakukan secara tunai,"
ungkap Lie Anto Yoga.
Dalam persidangan ini, saksi Lie Anto Yoga juga menjelaskan tentang keuntungan yang ia dapatkan selama enam tahun sejak 2013.
"Keuntungan
yang sudah saya rasakan sejak 2013 sebesar Rp. 22 juta pertahunnya.
Namun, sejak 2020 sampai sekarang, saya belum menikmati keuntungan
sepeserpun," terang Lie Anto.
Meski tidak
menghadiri persidangan secara langsung, Suryandaru juga mengungkapkan
adanya perbedaan luas bangunan kondotel The Eden Kuta, antara dibrosur
dengan surat permintaan pembelian unit.
Suryandaru
yang dimintai keterangan melalui video call mengaku bahwa dibrosur
luasnya 30 M² namun ketika dalam sertifikat yang ia terima luasnya
menjadi 25,8 M².
"Tahun 2010, saya membeli unit
kondotel dengan harga Rp. 692 juta. Pembelian unit secara diangsur.
Unit yang saya beli 2375," ungkap Suryandaru melalui saluran video call.
Sejak
Mei 2017, lanjut Suryandaru, keuntungan pertahun yang sudah dirasakan
sebesar Rp. 23 juta. Dan dalam surat pemesan atas nama Suryandaru, luas
bangunan yang tertera adalah ± 30 M².
Ada hal
menarik yang terungkap dipersidangan. Brosur tentang unit kondotel The
Eden Kuta yang ada pada Jaksa Ni Made Sri Astri Utami dan dijadikan
barang bukti, dengan brosur unit yang dipegang Nurmawan Wahyudi dan
Maulina Nurlaily selaku penasehat hukum terdakwa Stepanus Setyabudi
berbeda.
Brosur unit kondotel yang ada pada
penuntut umum dan dijadikan barang bukti tertera bahwa luas bangunan
adalah 30 M² sedangkan dibrosur yang ada pada tim penasehat hukum
terdakwa Stepanus Setyabudi adalah ± 30 M².
Selain
itu, pada persidangan ini, Nurmawan Wahyudi salah satu penasehat hukum
terdakwa Stepanus Setyabudi mengajukan permohonan pengalihan penahanan
untuk terdakwa. Adapun yang menjadi alasan penasehat hukum terdakwa ke
majelis hakim adalah bahwa terdakwa Stepanus Setyabudi mempunyai
penyakit jantung koroner.
Untuk diketahui,
berdasarkan surat dakwaan yang dibuat dan disusun Jaksa I Gede Willy
Pramana disebutkan, bahwa terdakwa Stepanus Setyabudi didakwa diancam
pidana dalam pasal 8 ayat (1) huruf (f) jo pasal 62 ayat (1) UU No. 8
tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Lebih
lanjut dalam surat dakwaan itu juga dijelaskan, perbuatan terdakwa
Stepanus Setyabudi terjadi April 2010, bertempat di Galaxy Mall yang
terletak di Jalan Dharmahusada No. 35-37, Kecamatan Mulyorejo, Kota
Surabaya.
Terdakwa Stepanus Setyabudi
merupakan Direktur PT. Papan Utama Indonesia sejak tahun 2008, bergerak
dibidang usaha properti kondotel, ruko, dan perumahan.
Selanjutnya,
tahun 2009, terdakwa Stepanus Setyabudi mulai mengerjakan proyek
kondotel The Eden Kuta yang pembangunannya bertempat di Jalan Raya
Kartika Plasa No. 42 Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali.
Setelah
masterplan pembangunan The Eden Kuta disiapkan, PT. Papan Utama
Indonesia mengajukan perijinan berupa Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
yang telah disetujui dan diterbitkan Dinas Cipta Karya tanggal 10
Desember 2009.
Begitu mendapatkan IMB, PT.
Papan Utama Indonesia bekerjasama dengan PT. Prambanan Dwipaka untuk
membangun kondotel The Eden Kuta.
Pembangunan
disesuaikan dengan masterplan yang telah disiapkan sebelumnya dengan
tipe dan luas kamar yaitu Deluxe studio dengan luas 30 M², Executive
studio dengan luas 45 M², dan Suite room dengan luas 60 M², dengan
seluruh tipe kamar menggunakan perhitungan luas semigross atau luas area
unit nett ditambah dengan luas area bersama dan dibagi secara
proporsional terhadap seluruh unit yang ada di lantai dimaksud.
Hal
tersebut diketahui terdakwa. Selanjutnya, tahun 2010 saat terdakwa akan
melakukan promosi untuk penjualan unit kondotel The Eden Kuta, terdakwa
membuat konsep brosur penjualan unit kondotel The Eden Kuta.
Dalam
konsep tersebut dicantumkan :”Jumlah unit : 278 unit terdiri dari
Deluxe Studio luas 30 M² sebanyak 254 unit ; Executive Studio dengan
luas 45 M2 sebanyak 5 unit, Suite Room dengan luas 60 M² sebanyak 19
unit”, seakan-akan luas yang diuraikan tersebut adalah luas yang
sebenarnya.
Terhadap konsep tersebut,
diserahkan kepada konsultan design. Setelah konsep brosur siap untuk
dicetak, terdakwa melakukan pemeriksaan kembali terhadap konsep brosur.
Kemudian, setelah terdakwa Stepanus Setyabudi menyetujui konsep brosur
tersebut, konsultan design langsung mencetak konsep brosur dan
menggandakannya dengan isi brosur :
THE EDEN - **** HOTEL
Developer : Property 21 group
Lokasi proyek : Jl. Kartika Plaza,
Kuta, Bali-
Indonesia
Luas tanah : 4.000 m2
Jumlah lantai : 5 lantai untuk
studio condotel +
1 lantai untuk
basement service
& parkir
Luas bangunan : + 15.000 m2
Jumlah unit : 268 unit terdiri dari :
1. Deluxe Studio – 30 m2 : 234 unit
2. Executive Studio – 45 m2 : 5 unit
3. Suite Room – 60 m2 : 29 unit
Konsep design : Retro arsitektur
Status kepemilikan : Strata title di atas tanah HGB JT 2039 (Hak Milik Satuan
Rumah Susun)
LOKASI Dst....
Masih
menurut isi dahwaan, setelah brosul siap untuk disampaikan kepada para
calon pembeli, selanjutnya terdakwa Stepanus Setyabudi bekerjasama
dengan Free Line Property untuk menyebarkan brosur, memberikan
penjelasan terkait dengan fasilitas, lokasi, keuntungan, dan harga serta
pemilihan unit kepada customer terkait dengan kondotel The Eden Kuta.
Kemudian,
Julia Wira Jani yang bekerja pada bagian pemasaran Free Line Property,
ditugaskan Free Line Property untuk melakukan pemasaran melalui pameran
properti dibulan April 2010 di Galaxy Mall, terletak di Jalan
Dharmahusada No. 35-37, Kecamatan Mulyorejo, Kota Surabaya.
Julia Wira Jani kemudian menyerahkan brosur tersebut kepada Suryandaru, Tommy Sugianto, Lie Anto Yoga dan Herri.
Isi dari brosur tertulis :
Jumlah unit : 268 unit terdiri dari :
• Deluxe Studio – 30 m2 : 234 unit
• Executive Studio – 45 m2 : 5 unit
• Suite Room – 60 m2 : 29 unit
Setelah
Suryandaru, Tommy Sugianto, Lie Anto Yoga dan Herri melihat brosur
tersebut, mereka tertarik untuk membeli unit kondotel The Eden Kuta
dengan tipe Deluxe Studio.
Namun saat empat
orang ini telah membeli unit kondotel The Eden Kuta dan kondotel The
Eden Kuta telah terbangun, kemudian dilakukan pengukuran ulang terhadap
unit deluxe studio milik Suryandaru oleh petugas pengukuran BPN
Kabupaten Badung, didapati luas bangunan adalah 26,06 M², tidak sesuai
dengan jumlah seperti yang tertera pada brosur yaitu seluas 30 M². (Ban)